アゼリアホーム

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不動産・分譲・賃貸物件を多数取り揃えております。

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新築一戸建て、中古一戸建て、土地、マンション、投資用物件のご購入をお考えの皆様へ

よくあるご質問

ご質問とご回答

Q 01.「申し込み」と「契約」との違いは?「買付証明書」に法的効力はありますか?

気に入った投資用マンションが見つかり、業者さんから「とりあえずお申し込みを」と言われましたが、この「申し込み」 は「契約」とはちがうものなのですか? また、「買付証明書」とは、どの程度の効力のあるものなのでしょうか?

Q 01.「申し込み」や「買付証明書」は、“契約したい”という意思表示です。

「申し込み」 とは、契約前の、契約したい旨の意思表示で、この段階ではまだ契約は成立していません。判例でも、「申し込み」の段階で契約成立と認めた例は今のところないようです。これは不動産取引の実態を鑑みての事であると思います。
一方「契約」とは約束事ですから、「契約」後に、その契約をやめるといった場合は、ペナルティが生じます。
買付証明書」は、文面化された「申し込み」と解釈してよいでしょう。「申込書」と呼ばれる場合もあります。「申し込み」同様に「契約」の前段階と考えられ、こちらも今のところ、判例で「契約」と認められた例はないようです。法的な拘束力はないと考えて差し支えないといえますが、よく考えて提出するに越したことはありません。
アゼリアホームでは、お客さまの立場に立って、お申し込みや買付証明書提出の適期をアドバイスさせていただいています。

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Q 02.構造や工法に問題のある物件を買わないためには、どうしたらよいでしょうか?

マンション完成前の「青田買い」をしようとしていますが、いわゆる欠陥マンションや施工の良くないマンションを買うのは避けたいと思います。どのような点に注意すればよいですか?

Q 02.設計・施工会社の実績を調べましょう。

どんな業者が設計・施工をするのかによって、マンションの仕上がりは大きく異なることになります。マンションの建設には、細かい点にいたるまで独自のノウハウが必要です。マンションの設計・施工の実績が豊富な業者であればそれなりの水準が期待できますが、逆に実績に乏しい会社であれば、たとえ名の知られた業者であっても、設計や施工の完成度は未知数だといえます。
まず、実績を確かめましょう。また、過去に作られた建物を実際に見に行ったりするのも良いでしょう。
アゼリアホームでは、信頼の置ける設計・施工会社の物件を厳選してご紹介しています。

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Q 03.首都圏物件と地方物件。どちらへの投資が有利でしょうか?

はじめは首都圏物件を検討していましたが、利回りの良い地方物件を見つけて迷っています。有利な資産運用ができるのは、どちらでしょうか?

Q 03.空室率も視野に入れて実質的な利回りを予測してみましょう。

一般に、首都圏物件に比べて地方物件のほうが利回りが高いケースが多いため、悩まれる方は少なくないようです。 例として、利回り10%・空室率5%の首都圏物件と、利回り12%・空室率30%の地方物件とを比較してみましょう。この場合、空室率を加味した年間利回りは、首都圏物件で約9.5%、地方物件で8.4%という計算になり、単純な利回りとは、利益が逆転することになります。
よく知っている土地で将来性が期待できそうだと判断するのなら地方物件への投資も悪くありませんが、予測通りの展開になるかどうかの断定はむずかしいので、慎重に検討することが大切です。同様のことは、海外不動産への投資にも当てはまります。

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Q 04.ワンルームマンションとアパート1棟、どちらを購入しようか迷っています。

資金面では、どちらの購入も可能です。将来的に、どちらが有利ですか?

Q 04.メリット、デメリットを整理して、自分に合った形態を選びましょう。

区分所有となるワンルームマンション、土地・建物の全体を所有する1棟もののアパートには、それぞれの特徴があります。メリットとデメリットの内容から、自分に合っていると判断できる形態を選びましょう。
アゼリアホームでは、お客さまに合った物件選びのご相談を随時受け付けております。お気軽にご相談ください。

[ワンルームマンション]

MeritIcon メリット
  • 比較的小額で不動産投資が可能。
  • 中古などを選べば購入額が小さいので、大きな損失の心配がない。
  • 市場が大きいので買いやすく売りやすい。
DemeritIcon デメリット
  • 老朽化が進んだ場合、建て替えが簡単ではない。
  • 毎月、管理費・修繕積立金がかかる。
  • 管理組合があるので、賃貸経営の工夫がしにくい。
    (例えば、勝手には、ピアノ可、ペット可などのアピールができない)

[1棟アパート]

MeritIcon メリット
  • 老朽化した際に建て替えがしやすい。
  • アパートを取り壊せば土地として売ることができる。
  • 賃借世帯が一か所にまとまっているので管理がしやすい。
DemeritIcon デメリット
  • 購入金額が大きいので、リスクも増える。
  • 修繕などの費用が所有者のみの負担になる。
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Q 05.賃貸マンションとオフィスビル、どちらの経営が良いのでしょうか?

両者に良さそうな物件が見つかりましたが、どちらか1つしか買うことができないので迷っています。収益や将来性からみて、どちらを選ぶのが賢明ですか?

Q 05.ケース・バイ・ケースですが、一般には住宅の利回りが高いといえます。

一般的には、ハイリスク・ハイリターンがオフィスビル経営、ミドルリスク・ミドルリターンが賃貸マンション経営だといえます。オフィスビルの空室率は高めになりがちで、大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れていますが、小規模系のビルは苦戦を強いられる傾向も否めません。全般的には住宅の利回りが高くなっているようですし、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。一般論としては賃貸マンションをおすすめしますが、物件は千差万別。それぞれの物件のメリット、デメリット、将来の見通しを、よく検討なさってください。
アゼリアホームでは、適切な物件選びのご相談もうけたまわっています。

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Q 06.複数の区分所有マンションと1棟買い、どちらが良いですか?

小さめのマンション1棟を買えるくらいの資金があるのですが、リスクを考えると、別々のマンションをいくつか区分所有したほうが安全なのかとも思えます。1棟と区分所有、どちらを選ぶべきですか?

Q 06.資金が許すなら、1棟の所有をおすすめします。

例えば、3,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるのなら、一般的には、9,000万円の1棟売りがおすすめです。資産価値と満足感が違うからです。仮に9,000万円の1棟売りに6部屋あるとすれば収益性も上がりますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。ただし、リスク分散のために、別々の物件を区分所有するという選択にも一理あることは確か。買う方自身の納得が一番大切です。

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Q 07.新築に比べ中古物件の利回りが高いというのは、本当ですか?

不動産投資の利回りは、新築に比べ中古物件の利回りが高いと聞きました。中古物件のほうが、投資対象として優れているのですか?

Q 07.信頼できるプロの扱う優良な物件であれば、中古もおすすめです。

新築にも中古にも、それぞれの良さがあります。利回りの数字の面で見ると、中古物件は、確かに新築よりも魅力的だといえます。でも、それなりのリスクがあることも事実です。築年数にもよりますが、修理など、想定外の出費が生じる場合が少なくないからです。その点を、プロにしっかりチェックしてもらい、よく研究して、安心で納得できる物件であれば、中古物件の購入は、おすすめです。
アゼリアホームでは、収益性の高い優良な中古物件もご紹介しています。きめ細かくアドバイスさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

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Q 08.不動産は今が買い時なのですか?

金利面などから、「今が買い時!」と謳っている宣伝文句をよく見かけます。本当ですか?

Q 08.良い物件と出合ったときが、買い時です。

不動産は一種の縁ものです。気に入った優良な物件が見つかったときが、買い時ということです。土地の価格が下がり、金利も低金利が続いて、賃貸住宅を好む人々も増えてきました。バブルの時代とは異なり、現在では、値上がり期待でなく、収益性を裏づけとした事業計画が立てられるようになりました。そういう点では、購入のチャンスとも言えます。気に入った物件に出合えたら、事業計画を立ててみましょう。採算が合うようであれば、買い時が訪れたということです。 アゼリアホームは、お客さまと優良物件との出会いをお手伝いしています。

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Q 09.投資物件は、将来売れるのでしょうか?

不動産投資に興味がありますが、必要が生じたり、買い替えをしたくなったりした場合を考えると、将来売れるのかどうか、やや不安があります。

Q 09.資産価値を保てば、心配はありません。

資産価値か経済価値がある物件は、人気商品なので引く手あまたです。希少性があるなど、資産価値が高い物件は、多少利回りが低くても大勢の買い手が現れます。また、利便性が今ひとつであっても、利回りが高く経済価値がある物件も売れます。家賃が維持できていれば、物件の価格は下がりません。不動産投資の命は収益です。収益を保つことができる限り、物件は売ることができます。
アゼリアホームでは、所有中の収益管理から転売、買い替えまで、あらゆるタイミングで、お客さまの資産運営のお手伝いをいたします。

不動産投資 基本用語集

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不動産買付証明書

物件名や希望購入価格、手付金等を明記して売主に提出し、物件購入の意思を表明する書類です。買付証明書は不動産業者に依頼すれば発行されますが、事前に用意しておけば望みの物件を見つけた際に迅速に行動できるので、あらかじめ用意しておくと安心です。ローンを利用する場合は、必ず「ローン特約」の契約解除条項を明記しておきましょう。

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