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新築一戸建て、中古一戸建て、土地、マンション、投資用物件のご購入をお考えの皆様へ

まず、物件の種類と特徴を知り、自分にふさわしいタイプの物件を見きわめましょう。 「区分所有」は、土地付きの建物1棟まるごとではなく建物内の1戸または数戸を所有する形態で、種類と投資特徴は下記のようになります。

●新築ワンルームマンション

都心物件で5%程度の利回りが相場だとされています。ローンの組み方によっては家賃収入と返済額が同じくらいになることが多いので、キャッシュフローを生む効果よりも節税効果の高さが期待できるといえます。

●中古ワンルームマンション

都心部で8%前後、多摩地区や神奈川、埼玉、千葉ではさらに利回りの高い物件も少なくありません。中古物件の場合は、利回りに加え、管理組合がしっかりしているか、建物の耐久性は良好か、などの条件も検討することが大切です。

●ファミリータイプマンション

純粋な投資のほかに、転勤などで自宅を貸す場合もありますが、一般に、ワンルームに比べて利回りが低い場合が多いといえます。

アゼリアホームの投資用物件

土地と建物全体を所有する形態です。

●アパート1棟

比較的買いやすい価格帯の物件が多いジャンルです。

●マンション1棟

造りが牽強で規模も大きい場合が多いため、価格が高くなります。

●オフィスビル・店舗ビル

立地の良し悪しが収益の決め手となります。既存物件の場合は、空室率を確認しましょう。

●その他

倉庫、借地権物件などがあり、いずれも高利回りが期待できますが、運営や契約が複雑になるため、プロの投資家向きの物件だといえます。

アゼリアホームの投資用物件

間取りや家賃収入を記載した不動産会社の資料から投資用物件の情報を読み取り、実際に現地を見に行く(現地調査)物件を絞り込みます。その際は、下記7つのポイントをしっかりとチェックしましょう。

• 立地:最寄り駅からの距離、徒歩分数(徒歩1分＝80m)などを確認しましょう。
• 売買価格:消費税の有無。売主側の希望価格なので価格交渉可能な場合もあります。
• 家賃収入:中古の場合は現状の空き室状況も確認しましょう。
• 表面利回り(単純利回り)と実質利回り:物件資料には表面利回りが記載されている場合が多いといえます。
  ・表面利回り＝年間賃料収入÷購入価格
  ・実質利回り＝年間純収入(家賃収入−管理費用)÷物件取得総コスト(物件価格＋取得費用)
• 土地の面積・土地の権利:土地の権利が所有権か借地権かを確認。ビギナーにおすすめなのは所有権物件です。
• 建物構造・建物面積・築年数:構造強度は、SRC造＞RC造＞鉄骨造＞木造となります。一部屋ごとの面積も把握しておきたいポイント。
• 備考欄:「再建築不可」「容積率オーバー」などと書かれている物件は、融資が受けにくくなったりするので要注意です。

不明な点は、不動産会社に説明を求めましょう。アゼリアホームでは、担当者がいつでも、丁寧にご相談に応じます。

資料を検討して良さそうだと思える物件が絞り込めたら、現地に足を運んでみましょう。下記は、現地で是非チェックしたい5つのポイントです。

• 周辺の環境:駅からのアプローチ、徒歩分数や、スーパーやコンビニなどの商業施設が近いかどうかなど、暮らしやすさを確認しましょう。
• 建物のコンディション:手すりなど金属部分にサビが出ていないか、外壁にヒビや傷みなどがないか、屋上の防水状態などを確認しましょう。手入れの行き届いていない物件は、後に改築費がかかってしまう恐れがあります。
• 入居者・管理状況:ポストや玄関を汚しているような問題のある入居者はいないか、ゴミ置き場や自転車置き場の管理が行き届いていそうか、などをチェックしましょう。
• 写真で記録:物件周辺やエントランスなどの共用部、空き室の室内などを撮影しておきましょう。他物件との比較検討時に、また、金融機関に融資を申し込む際のプレゼン資料として役立ちます。
• ヒアリング:防犯状況や夜間の騒音など、近所のお店などで周辺情報を聞いてみましょう。地元に強いアゼリアホームの担当者にも、是非お尋ねください。

不動産投資では、資産を運用する人にとってキャッシュフローがプラスになる物件が良い物件だといえます。たとえば、家賃収入面でプラスになる物件であっても、そのために所得税が増えて結果的にはマイナス収益となる場合があります。簡単にいうと、ベースとなる本業の収入が高い人ほど、このような結果を招きやすいといえます。所得税も含め、プラスのキャッシュフローが実現できるかどうかを検討しましょう。アゼリアホームでは、キャッシュフローのシミュレーションも丁寧に行っています。

キャッシュフロー(Cash Flow)

キャッシュフローとは、実際のお金の流れのことで、現金流動化、資金流入額などと翻訳されます。不動産投資におけるキャッシュフローを公式のように表すと、
＜キャッシュフロー＝税引き後利益−返済元金＋減価償却費＞
となります。
充分なキャッシュフローが生まれるように数字からもチェックし、自分に最適な投資用不動産を選ぶようにしましょう。

借地権

物の所有を目的とする権利で、「地上権」と土地の「賃借権」とがあります。地上権の場合はその権利(土地の権利)を登記することができ、地上権上の建物を第三者に売却・転貸するのも自由です。一方、賃借権の場合には売却や転貸に当たり、土地所有者(地主)の承諾を得なければなりません。

容積率

建築物の延べ面積(車庫など特定の箇所の面積を除いた総床面積)の敷地面積に対する割合のこと。