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新築一戸建て、中古一戸建て、土地、マンション、投資用物件のご購入をお考えの皆様へ

投資用語集

用語解説

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アセット・マネジメント(Asset Management)

不動産所有者から委託を受け、不動産の運用(事業経営)を行う業務。投資計画の策定・実施、デューデリジェンスの実施から、売却の意思決定、管理会社のモニタリング、資産全体の収益最大化のための定期的な運用戦略の検討・実施。

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インカムゲイン(Income Gain)

資産を通じて、安定的・継続的に得られる収益のこと。不動産の場合は賃料収入など、株式投資の場合は配当金、預貯金などの場合は利子収入、投資信託などの場合は収益分配金を指します。

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SPC(特定目的会社:Special Purpose Company)

「資産の流動化に関する法律」に基づいて資産の流動化業務を行うためだけに設立される、特別な社団法人のこと。特別目的会社の1種と考えられるが、一般的には通常の株式会社/有限会社を利用した特別目的会社(英語では同じSPC)とは区別され、特にTMK(tokutei mokuteki kaisha)と呼ばれることもある。

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キャッシュフロー(Cash Flow)

キャッシュフローとは、実際のお金の流れのことで、現金流動化、資金流入額などと翻訳されます。不動産投資におけるキャッシュフローを公式のように表すと、
<キャッシュフロー=税引き後利益−返済元金+減価償却費>
となります。
充分なキャッシュフローが生まれるように数字からもチェックし、自分に最適な投資用不動産を選ぶようにしましょう。

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キャピタルゲイン(Capital Gain)

不動産や株式・債券における、投資元本に対する値上がり益のこと。<売却金額−購入金額>で求められ、例えば、5,000万円で買ったアパートを7,000万円で売却すれば、差額の2,000万円がキャピタルゲイン(利益)となります。

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減価償却費

建物、構築物、機械装置など、使用と時間の経過とともに、その経済的価値が徐々に減少し、いずれ除棄・除却される設備資産においての、価値減少額のこと。現在の会計制度では、設備資産の取得原価を、一定の計算方法に基づいて耐用年数の中で配分して、減価償却費を決定しています。

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固定資産税

土地・家屋および償却資産(工場の機械、事務所の備品など)といった固定資産にかかる市町村税。課税標準は、固定資産課税台帳に登録された金額。土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円未満(いずれも評価額)の場合には免税になるなどの、特例措置も設けられています。

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J-REIT(Jリート)

日本版REIT。日本では不動産保有者と運用者を分けるなどの制限があるため、一般的なREITと区別して、この名称が用いられている。投資信託法における会社型投資信託の略称をいう。

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借地権

物の所有を目的とする権利で、「地上権」と土地の「賃借権」とがあります。地上権の場合はその権利(土地の権利)を登記することができ、地上権上の建物を第三者に売却・転貸するのも自由です。一方、賃借権の場合には売却や転貸に当たり、土地所有者(地主)の承諾を得なければなりません。

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デューデリジェンス(Due Diligence)

アメリカで生まれた概念で、不動産の取引、会社のM&A(吸収・合併)、プロジェクトファイナンス等の場合に実施される詳細かつ多角的な調査のこと。日本では「詳細調査」や「適正評価」と訳され、主として投資用不動産の取引の際に行われます。一般的には、経済的・法的・物理的の3つの側面から精査を行い、投資のリスク・リターンを詳細に把握します。

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不動産買付証明書

物件名や希望購入価格、手付金等を明記して売主に提出し、物件購入の意思を表明する書類です。買付証明書は不動産業者に依頼すれば発行されますが、事前に用意しておけば望みの物件を見つけた際に迅速に行動できるので、あらかじめ用意しておくと安心です。ローンを利用する場合は、必ず「ローン特約」の契約解除条項を明記しておきましょう。

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不動産証券化

賃貸用のオフィス、マンション、商業施設などの不動産が収益を生み出すことを前提として、所有者が直接投資家から資金を調達する方法のこと。換金性、流動性の低い不動産を小口の証券の形に分けることで、発行者の資金調達が容易になる。Jリート(不動産投資法人)、不動産特定共同事業、特定目的会社(SPC)等が運営の主体となっている。

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プロパティ・マネジメント(Property Management)

ビル・マンションなど不動産を財産と捉え、資産価値を高めつつ投資効率を上げる業務のこと。建物・設備の維持管理と、テナント管理やコスト管理など、不動産の収益を高めるためにかかせない業務。通常の不動産賃貸管理業務と異なり、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割を担う。

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ペイオフ(Pay-off)

金融機関が破綻した場合、金融機関が預金保険機構に積み立てている保険金で預金者に一定額の払い戻しを行う制度のこと。従来、預金は全額保護されていましたが、2005年4月からペイオフが全面解禁され、払い戻し額の上限は預金者1人当たり元本1,000万円プラスその利息となりました。

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容積率

建築物の延べ面積(車庫など特定の箇所の面積を除いた総床面積)の敷地面積に対する割合のこと。

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リスクヘッジ(Risk Hedge)

主に資産運用において、資産価値に対するリスク(危険)が見込まれる場合、これを最小限に食い止めること。単にヘッジと呼ぶこともある。ヘッジは、垣根、防衛手段などの意味を持つ言葉。

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REIT(Real Estate Investment Trust)

不動産投資信託のこと。投資家から集めた資金を不動産に投入し、主に売却利益や賃貸料からの収益を分配する投資信託。アメリカでは1世紀近い歴史があり、運用対象も事務所、ビル、賃貸マンションや商業施設など多様。

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ローン金利

大別すると3つのタイプがあります。

「固定型金利ローン」 … ローン契約時に決めたローンの金利が全返済期間にわたって適用され、住宅ローンでは公庫融資、年金融資がこれに当たります。

「変動型金利ローン」 … ローン返済期間中に適用金利が変動するタイプ。ローン金利が高い時に変動金利で借りると、ローン金利が低くなるに従って徐々に元本部分の返済に回る割合が拡大していくメリットがあるが、逆に低金利の時に利用すると、ローン金利の上昇に伴って利息の占める割合が多くなり、ローン残高がなかなか減らないことになります。

「固定金利選択型ローン」 … ローン返済中、一定期間のローン金利を固定するタイプで、主に都市銀行、生命保険会社が取り扱っています。

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ローン特約条項

不動産の買い主が、金融機関やローン会社からの融資を前提として、不動産を購入しようとする場合、融資を受けることができなければ、不動産の購入自体が不可能になるおそれがあります。そのため、予定していた融資が金融機関等によって承認されなかった場合には、買い主は不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙に戻すことができるという特約条項を盛り込むことがあります。これを「ローン特約条項」と呼びます。

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